各县（市）区人民政府，各开发区管委会，市政府各部门，各有关部门：

为进一步加强土地资产管理，维护土地市场正常秩序，保障土地所有者和使用者的合法权益，经市政府同意，现将市本级国有建设用地使用权管理有关事项通知如下：

一、核算土地成本

（一）一般规定

市辖区人民政府、开发区管委会房屋征收主管部门拟定土地收回（收购）方案，经市辖区人民政府、开发区管委会审查同意后，呈报市国土空间规划和土地资源管理委员会审议。

市国土空间规划和土地资源管理委员会对收回土地是否符合法定情形，收购土地是否必要进行审查。审议通过后，市国土空间规划和土地资源管理委员会办公室履行土地收回（收购）方案批复发文程序，市辖区人民政府、开发区管委会具体组织实施收回（收购）方案，并做好补偿安置维稳工作。

市辖区人民政府、开发区管委会取得收回（收购）地块完整产权，并完成必要的前期开发后，报市自然资源局备案。

具体操作程序由市自然资源局结合实际另行制定。

（二）成本范围

1.集体土地征收。包括土地补偿费，安置补助费，村民住宅、地上附着物和青苗补偿费，因征收造成搬迁、临时安置的补偿费，因征收造成停产停业损失的补偿费，耕地开垦费，森林植被恢复费，使用林地可行性研究编制及林业调查费等。

2.国有土地收回（收购）。包括土地补偿费，房屋补偿费，因征收造成搬迁、临时安置的补偿费，因征收造成停产停业损失的补偿费，补助、奖励费等。

3.土地整理费用。包括与储备宗地相关的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设支出等。

4.其他相关费用。包括不动产登记费，权籍调查费，社会稳定风险评估费，价格评估费，文物考古勘探费，规划条件编制费以及管护中围栏、围墙建设费等。

（三）土地成本计算

土地成本由市辖区人民政府、开发区管委会承担，可按片区核算总成本后再分摊到宗地或按宗地核算，片区可依据控制性详细规划、土地征收成片开发方案、旧城区改建拆迁红线等划分。以划拨方式供应土地的，按宗地据实核算；以有偿方式供应土地的，优先按片区核算。

1.按宗地核算土地成本

宗地成本=成本范围内全部支出-残值收益

2.按片区核算土地成本

片区土地总成本=片区成本范围内全部支出-残值收益-片区内划拨宗地成本

宗地成本=片区土地总成本×宗地面积/片区内可有偿配置总面积

土地成本计算包括实际已发生成本和预估成本。已发生成本按实际支出计列；预估成本依据合同金额、投资概算等相关资料测算。

二、选取估价机构

市自然资源局依据政府购买服务有关规定，统一组织市本级评估服务资格采购，确定入围土地估价机构，服务期限最长不得超过三年。每宗拟有偿配置地块按照顺序轮候方式确定两家土地估价机构进行评估，由市自然资源局组织，市辖区人民政府、开发区管委会相关部门授予采购合同，并按照资格入围时确定的价格标准支付服务费用。

市自然资源局要加强入围土地估价机构的监督管理，对入围土地估价机构无正当理由拒绝进行地价评估、地价评估过程或结果不符合相关规定、违法行为被禁止或限制参加政府采购、未依法公开相关服务信息等情形的，要及时取消其入围资格。

三、选择评估方法

国有建设用地使用权地价评估方法主要包括五种：(1)收益还原法、(2)市场比较法、(3)剩余法、(4)成本逼近法、(5)公示地价系数修正法。出让地价评估，至少采用两种评估方法，包括(1)、(2)、(3)之一，以及(4)或(5)，在条件允许的前提下，两家估价机构应选取不同的方法进行评估，无法满足上述要求的，应有详细的市场调查情况说明。

四、确定宗地价格

（一）一般规定

市辖区人民政府、开发区管委会完成前期准备，确保地块具备供应条件后，市自然资源局应及时拟定供地方案，组织地价评估。相关部门需要将前置条件编入供地方案的，应当书面明确理由或必要性、依据、适用要求、具体内容表述及条件履约监管主体、监管措施、违约处理方式等，并附《监管协议》。

地价评估结果实行专家评审制度，市自然资源局负责建立相应的评审专家库,按照关联回避原则从中随机抽取3名专家,对地价评估技术路线、评估方法选择和估价结果合理性进行评审并出具评审意见。评审专家与土地估价机构，对估价结果有分歧的，需另行组织地价评估。专家评审费用由市辖区人民政府、开发区管委会支付。

供地方案和地价结果形成后，市自然资源局应及时提报市国土空间规划和土地资源管理委员会审议。审议通过后，市国土空间规划和土地资源管理委员会办公室履行供地方案批复发文程序，市自然资源局具体组织实施供地方案，市辖区人民政府、开发区管委会负责按时交付净地。

具体操作程序由市自然资源局结合实际另行制定。

（二）不同类型地价确定要点

1.土地使用权首次供应

（1）地下空间出让。结建类项目地下空间，依据地上规划条件确定楼面地价，然后按照基准地价衔接体系中的系数进行修正。规划条件明确地下容积率的，按修正后的楼面地价乘以规划条件确定的地下建筑面积，作为出让地价。规划条件未明确地下容积率的，经依法批准的地下建筑需办理产权的，地下建筑面积（规划许可面积或房屋实测绘面积）与地表建筑面积之和符合《国有建设用地使用权出让合同》建筑总面积约定的，不再额外计收土地出让价款，直接办理不动产登记；地下建筑面积（规划许可面积或房屋实测绘面积）与地表建筑面积之和高于《国有建设用地使用权出让合同》建筑总面积约定的，以市自然资源局属地分局依法受理时点修正后的楼面地价，乘以高于约定的地下建筑面积，计收土地出让价款，签订土地使用权出让合同变更协议，办理不动产登记。

单建类项目地下空间，依据规划条件确定楼面地价，然后按照基准地价衔接体系中的系数进行修正后，按修正后的楼面地价乘以规划条件确定的地下建筑面积，作为出让地价。

（2）保留地上建筑物出让。对土地连同建筑物或构筑物整体一并出让的，出让价格应包括净地价、建筑物重置价减去折旧。建筑物应符合规划，确保质量和消防安全，具备相关审批手续。

（3）土地划拨。符合划拨用地政策的项目用地，划拨价款由用地单位按宗地成本据实支付。

2.划拨土地使用权转让

已办理房屋所有权登记，未进行土地使用权登记的国有建设用地，可直接按基底面积确认为国有划拨建设用地使用权，已取得土地出让手续的除外。

（1）私有住宅转让。经依法批准建设的私有住宅转让后仍用于居住的（含配建的停车场、停车库用地），不办理土地使用权出让手续，仍按划拨登记，国务院尚未出台土地收益缴纳和处理办法前，暂不征收土地收益。

不动产权利人主动申请出让的，可参照《关于调整房改房和经济适用房上市交易土地出让金征收标准的通知》（鞍财综〔2021〕9号）及《关于国有土地使用权出让收入等四项政府非税收入征管职责划转有关事宜的通知》（辽财税〔2021〕269号)中房改房和经济适用房补缴土地出让金的有关规定执行，土地出让年限70年，自受理时点起算，不再单独办理出让手续。

此条款不适用于房改房、经济适用房等政策性住房。

（2）商业网点转让。商业网点分户按套办理不动产登记的，按房屋计税价格或公示地价的一定比例补缴地价款，土地出让年限40年，自受理时点起算，不再单独办理出让手续。具体缴纳比例由市自然资源局定期组织土地估价机构通过测算平均修正系数，四舍五入取整确定。不动产权利人主动申请出让的按此条款执行。

征收部门及方式按照《关于国有土地使用权出让收入等四项政府非税收入征管职责划转有关事宜的通知》(辽财税〔2021〕269号)中房改房和经济适用房补缴土地出让金有关规定执行。

此条款不适用于整宗土地为非住宅用途或一幢房屋归同一权利人所有。

本通知施行起六个月内，为过渡期，仍按划拨登记，由市不动产登记中心在服务大厅中予以公告。

（3）非住宅用途整宗土地或一幢房屋整体转让。不改变土地及建筑物、构筑物现状的，在现状使用条件下的出让土地使用权正常市场价格减去划拨土地使用权价格，作为应补缴的地价款。

经依法批准重新设定规划建设条件的，在新设定规划建设条件下的出让土地使用权正常市场价格减去现状使用条件下的划拨土地使用权价格，作为应补缴的地价款。

不动产权利人主动申请出让按此条款执行。

3.出让土地使用权调整规划条件

（1）调整容积率。经依法批准调高容积率的，按新容积率规划条件下确定的楼面地价乘以新增建筑面积，作为应补缴地价款。

容积率调整前后均低于1的，按容积率为1核算楼面地价。

（2）调整用途。非工业用地经依法批准调整用途的，新、旧用途楼面地价之差乘以建筑面积，作为补缴地价款。

工业用地经依法批准调整用途的，新用途楼面地价乘以新用途建筑面积，减去现状工业用地价格，作为补缴地价款。

五、其他事项

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本通知适用于市本级范围内国有建设用地使用权配置，自印发之日起施行，由市自然资源局负责解释。

体育365下载_日博365网_365服务平台人民政府办公室    

2022年8月15日      

(此件公开发布)